不雅点指数在4月24日不雅点指数磋议院发布的《筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展施展》中，其指出，要点城市商办巨额交游已参加私用需求主导的新阶段，买家方案更留神物业实用性、总部形象展示以及与本人产业布局的匹配度。

国度统计局数据显现，2026年1-3月，寰宇办公楼商场继续深度退换态势。其中开垦投资额累计值为702亿元，同比着落17.3%。同期建设面积同步下滑，新开工面积下滑22.7%，完满面积同比大幅着落52.4%，开垦商投资意愿握续低迷，新增供给昭着削弱。尽管同期销售额同比微涨3.9%，但难掩全体需求疲软与库存高企的结构性矛盾。

其中完满端的大幅削弱，主要源于2024-2025年新开工面积握续下滑的滞后影响，重迭房企为国法资金占用，放缓了形式的完满节律。

从商场影响来看，完满面积的短期大幅下滑，将灵验缓解办公楼商场的即期存量供应压力，为中枢城市中枢区域优质财富的出租率与房钱企稳创造了有意条目，也为存量低效财富的周转纠正留出本领窗口。

需求阐扬上，本期写字楼商场承租结构握续优化，行业需求与国度产业升级主义、实体经济复苏节律高度绑定，优质企业田户成为中枢的稀缺资源。

数据着手：不雅点指数不完全统计

据不雅点指数不完全统计，本期TMT及科技做事、生物医药与医疗健康、金融做事三大行业系数孝敬近六成的办公需求，成为写字楼去化的中枢增长引擎。与此同期，专科做事、高端制造等行业需求稳步开释，重迭国央企、大型实体企业的总部及分支机构扩租需求托底，要点城市写字楼商场已变成新质产业引颈、金融做事握续支握，以及高端制造、专科做事等多元需求鼓舞的形状。

从商场影响来看，行业需求纠合度握续补助，进一步加重写字楼财富的分层走势。中枢城市中枢商圈的优质甲级物业，凭借区位上风、家具品性与运营做事才气，握续诱骗高成长、高褂讪性、高附加值行业企业的入驻，出租率与房钱水平具备更强支握。而非中枢区域、老旧低效物业则濒临需求不及、田户流失、房钱承压等问题，商场分化形状握续深刻。

财富退出层面，CMBS依旧是现时写字楼存量周转的主流器具，尤其受到方位国企、城投平台有趣，既契合企业保留财富升值收益、回笼运营资金的中枢需求，刊行区域也缓缓从一线城市向强二线、省会及中西部中枢城市下千里。

数据着手：不雅点指数不完全统计

据不雅点指数不完全统计，施展期内办公类ABS/CMBS刊行主体100%为方位国企与城投平台，变成财富信用与主体信用相衔尾的双重增信模式，灵验镌汰融资成本、补助刊行得手率。

城市布局上，底层财富高度纠合于上海、武汉、济南、天津、西宁等一线及省会城市中枢商务区，代表性形式包括武汉企业六合二号楼、天津祯祥大厦等，田户以金融机构、国央企及大型企业为主。

从财富筛选来看，中枢城市、中枢区位、朝上租率、强现款流的优质写字楼物业已经证券化“骄子”，此类财富融资成本更低，刊行得手率也显赫高于非中枢财富。

例如来说，期内天风-青海国投广场财富支握专项策动在交游所得手刊行，刊行范围8.53亿元，其底层财富为甲级写字楼青海国投广场，总建筑面积超12万平时米，田户以政府机构、金融机构及大型企业总部为主。

衔尾生意不动产REITs的发展趋势来看，现时商办商场已澈底转向“存量运营+财富轻量化”的发展旅途，BET365下注优质写字楼不再是企业的“重财富背负”，而是转机为可证券化、可流动、可退出的优质金融财富。

生意不动产REITs商场阐扬方面，限制2026年4月21日，沪深交游所已累计受理17单生意不动产REITs申报形式，策动募资总数超626亿元。当今整个形式均处于审核或反应阶段，其中部分早期申报形式已先后收到交游所的反应宗旨，尚未有形式完成刊行，商场正静待首批形式落地。

从底层财富来看，囊括写字楼物业的申报形式包括汇添富上海地产生意不动产REIT、华安陆家嘴生意不动产REIT、中原保利发展生意不动产REIT及中原凯德生意不动产REIT等，其底层财富主要包括上海、广州、深圳等一线城市中枢写字楼财富。

衔尾上交所审核规定与上述REITs已袒露反应文献，底层财富包括写字楼物业的生意不动产REITs，交游所反应高度聚焦合规性、运营褂讪性、现款流信得过性、估值审慎性、经管稳固性五大中枢维度，其中运营策动要点善良出租率、田户结构、租约模式、续租与去化等裂缝骨子，胜利界说了现时写字楼财富的“上市方法”。

总结商办财富交游商场阐扬，据不雅点指数不完全统计，本期录得5单内地商办财富成交案例，交游总金额超50亿元，对比上个施展期，交游单数有所上涨，交游总金额出现下滑。现时商场交游活跃度有所建筑，但单笔大额交游支握不及，全体仍以中小体量成交为主。

数据着手：不雅点指数不完全统计

从成交漫衍来看，本期交游标的纠合于京沪两城，其中上海包揽多笔交游，涵盖亚洲银行金融大厦、中核科创园、新虹桥中心等标的物业，北京则迎来智谱收购钻石大厦的科技企业私用成交。

从交游性质不雅察，本期整个成交均以企业私用为中枢目的，买家主体涵盖港资金融机构、央企国企以及东谈主工智能领域龙头企业，金融与科技产业是本期写字楼财富交游的迫切参与方。

据不雅点指数监测，本期最大额的交游案例为港资银行东亚银行回购陆家嘴东亚银行金融大厦12-23层中枢办公楼层，交游总价约为16.8亿元，收购面积约4.2万平时米，折合单价约4万元/平时米。

本次增握后，东亚银行对大厦的总握有比例补助至约85%，系数握有面积超7.8万平时米，成为统统控股方。该交游为2026年开年以来上海中枢商务区首笔、亦然范围最大的金融机构总部私用型巨额交游。

同期，AI科技企业智谱以3.61亿元收购北京海淀区钻石大厦，相通成为商场的焦点。标的物业总建筑面积约2.27万平时米，交游预测最晚于2026年8月底前完成交割。

凭证智谱公告，该物业将当作公司总部私用，以高慢日常行政经管及大模子业务研发运营需求。在现时商场环境下，以智谱为代表的高成长科技企业，正缓缓从“轻财富租借”转向“重财富扎根”，依托老本商场高估值逆势布局中枢区位优质物业，罢了业务彭胀与财富建设的双重诉求。

全体来看，要点城市商办巨额交游已参加私用需求主导的新阶段，买家方案更留神物业实用性、总部形象展示以及与本人产业布局的匹配度。内资实体企业、金融机构及产业集团握续托底商场，优质商办财富正从传统交游型投资标的缓缓转向企业恒久握有的中枢底座财富。将来，中枢区位、整栋/独栋、高标现房且以私用为目的的财富仍将是交游主流，房钱波动对财富价值的影响缓缓弱化，财富褂讪性与策略建设价值握续补助。

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